Hériter de terres agricoles ou d'un bois : que faire ?

Vous venez d'hériter, seul ou avec d'autres, de prés, de terres ou d'un bois. Avant de décider quoi en faire, il faut savoir ce que vous possédez, qui décide, et quelles sont les conséquences de chaque choix.

Mis à jour le 15 octobre 2026 · Informations générales, qui ne remplacent pas l'avis d'un notaire ou d'un juriste.

Commencer par un état des lieux

Le notaire chargé de la succession dresse la liste des biens. Pour vos terres, demandez-lui les références cadastrales, puis vérifiez :

• la nature de chaque parcelle (terre labourable, pré, bois, vigne, friche) ;
• la surface et la localisation ;
• l'existence d'un bail rural en cours : un agriculteur exploite-t-il déjà ces terres ? Le bail continue après le décès du propriétaire, les héritiers deviennent les nouveaux bailleurs ;
• le zonage d'urbanisme (zone agricole, naturelle ou constructible).

La carte de Parcellea permet de visualiser chaque parcelle, sa culture déclarée, son zonage et les ventes réelles alentour.

Trois options : garder, louer ou vendre

Pour la location, lisez notre guide louer ses terres à un agriculteur.

Plusieurs héritiers : les règles de l'indivision

Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers sont en indivision : chacun possède une quote-part de l'ensemble, pas une parcelle précise. Les décisions obéissent aux règles des articles 815-2 et suivants du Code civil.

Ce qui peut se décider à la majorité des deux tiers

Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits indivis peuvent notamment (article 815-3) :

• faire les actes d'administration courante ;
• donner un mandat général d'administration à l'un d'eux ou à un tiers ;
• conclure ou renouveler des baux, sauf les baux à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils doivent informer les autres indivisaires, sinon les décisions ne leur sont pas opposables.

Ce qui exige l'unanimité

Il faut l'accord de tous pour les actes de disposition, comme la vente d'une parcelle, et pour les actes qui ne relèvent pas de l'exploitation normale des biens. Conséquence importante : conclure un bail rural sur une terre indivise exige en principe l'accord de tous les indivisaires.

Vendre malgré un désaccord : la procédure des deux tiers

Si un ou plusieurs héritiers refusent de vendre, l'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits de demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre :

1. ils expriment leur intention de vendre devant un notaire ;
2. le notaire la fait signifier aux autres indivisaires dans le mois ;
3. si un indivisaire s'oppose ou ne se manifeste pas dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal ;
4. le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente aux enchères (licitation), si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette procédure n'est pas possible dans certains cas, notamment en cas de démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété).

D'autres voies existent : un indivisaire peut vendre sa propre quote-part, en respectant le droit de préemption des autres indivisaires, ou demander le partage, car « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Une loi du 7 avril 2026 a par ailleurs élargi les cas où le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul une vente. Votre notaire vous indiquera la voie la plus adaptée.

Les grands principes fiscaux

Les terres et bois hérités entrent dans la succession et sont soumis aux droits de succession selon les règles habituelles. Deux régimes d'exonération partielle sont propres aux biens ruraux et forestiers.

Bois et forêts

Les bois et forêts peuvent être exonérés de droits de succession à hauteur des trois quarts de leur valeur (article 793 du Code général des impôts). En contrepartie, l'héritier doit notamment produire un certificat de la direction départementale des territoires et s'engager à appliquer une garantie de gestion durable pendant trente ans.

Biens ruraux loués par bail à long terme

Les biens ruraux loués par un bail à long terme (ou un bail cessible hors cadre familial) peuvent aussi bénéficier d'une exonération des trois quarts de leur valeur, dans certaines limites de montant et sous condition de conservation des biens pendant une durée minimale (articles 793 et 793 bis du CGI). Les seuils ont été relevés par la loi de finances pour 2025. Un bail rural ordinaire de 9 ans n'ouvre pas droit à ce régime.

Ces régimes sont techniques et leurs conditions évoluent. Faites le point avec votre notaire avant la déclaration de succession, car c'est souvent dans cette déclaration que les engagements doivent être pris.

Si vous décidez de vendre

• Estimez le bien à partir du barème officiel et des ventes réelles : voir prix des terres agricoles.
• Vérifiez les droits de préemption : fermier en place, SAFER, voisins et commune pour les bois de moins de 4 ha.
• La vente à un cohéritier ou à un parent jusqu'au quatrième degré échappe en principe à la préemption de la SAFER.

Questions fréquentes

Sources

• Code civil, articles 815-2 à 815-7-1, actes relatifs aux biens indivis (Légifrance)
• Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision (Légifrance)
• Succession : indivision entre héritiers (service-public.gouv.fr)
• BOFiP : exonération partielle des biens ruraux loués par bail à long terme (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20)
• BOFiP : exonération partielle des bois et forêts (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-10)
• Article L143-4 du Code rural, exemptions de préemption SAFER (Légifrance)