Louer ses terres à un agriculteur : bail rural, fermage et alternatives

Mettre une terre à disposition d'un agriculteur contre un loyer, c'est en principe conclure un bail rural soumis au statut du fermage. Ce statut protège fortement le locataire. Voici ce qu'il implique, et les autres formules possibles.

Mis à jour le 15 octobre 2026 · Informations générales, qui ne remplacent pas l'avis d'un notaire ou d'un juriste.

Quand s'applique le statut du fermage ?

Le statut du fermage est un ensemble de règles d'ordre public : on ne peut pas l'écarter par une clause du contrat. Il s'applique dès que trois éléments sont réunis :

• la mise à disposition d'un bien à usage agricole (terres, bâtiments) ;
• pour y exercer une activité agricole ;
• à titre onéreux, c'est-à-dire contre un loyer ou une contrepartie.

Attention : même un accord oral (« il fauche mon pré et me donne quelque chose chaque année ») peut être requalifié en bail rural. La vente annuelle d'herbe au même agriculteur est d'ailleurs assimilée à un bail à ferme. Un bail verbal est valable : il est alors réputé conclu pour neuf ans, aux clauses du contrat type départemental.

Les règles essentielles du bail rural

Une durée minimale de 9 ans

Le bail à ferme ordinaire est conclu pour 9 ans au minimum (article L411-5 du Code rural). Il existe des baux plus longs, dits baux à long terme (18 ans, 25 ans, bail de carrière), qui ont leurs propres règles. Un bail de plus de 12 ans doit être rédigé par un notaire et publié au service de la publicité foncière.

Un loyer encadré

Le loyer s'appelle le fermage. Pour les terres nues et les bâtiments d'exploitation, il doit être compris entre un minimum et un maximum fixés par arrêté préfectoral dans chaque département (article L411-11). Ces bornes sont actualisées chaque année selon l'indice national des fermages, fixé par arrêté du ministre de l'Agriculture. À l'intérieur de la fourchette, propriétaire et locataire fixent librement le montant. L'arrêté de votre département est publié par la préfecture et souvent repris par la Chambre d'agriculture.

Le renouvellement quasi automatique

À l'échéance, le bail se renouvelle en principe pour une nouvelle période de 9 ans. Pour s'y opposer, le propriétaire doit délivrer un congé par acte de commissaire de justice au moins 18 mois avant la fin du bail, et seulement pour des motifs prévus par la loi (par exemple reprise pour exploiter lui-même ou faire exploiter par un descendant, ou âge de la retraite du preneur). Le tribunal paritaire des baux ruraux tranche les litiges.

Le droit de préemption du fermier

Si vous vendez la terre louée, votre locataire est prioritaire pour l'acheter (article L412-1). Il doit avoir exercé la profession agricole pendant au moins trois ans et exploiter le bien mis en vente (article L412-5). Le notaire lui notifie le prix et les conditions ; il a deux mois pour répondre, et son silence vaut renonciation (article L412-8).

Ce droit ne s'applique pas, sauf exception, si le bien est vendu à un parent ou allié du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus. Il reste applicable si le fermier est lui-même parent ou allié du propriétaire à ce degré.

Les avantages et les contraintes pour le propriétaire

Les alternatives au bail rural classique

La convention de mise à disposition avec la SAFER

Vous pouvez confier votre terre à la SAFER, qui la loue elle-même à un exploitant (article L142-6 du Code rural). Cette mise à disposition n'est pas soumise au statut du fermage. Elle dure 6 ans au maximum, renouvelable une fois. Le loyer versé par l'exploitant reste encadré. C'est une solution souple si vous voulez garder la possibilité de récupérer ou vendre votre terre libre.

Le prêt à usage (commodat)

Le prêt à usage, prévu par les articles 1875 et suivants du Code civil, est essentiellement gratuit. Vous prêtez la terre à un agriculteur sans aucune contrepartie : ni loyer, ni « petit cadeau », ni travaux en échange. Le statut du fermage ne s'applique alors pas. Attention : la moindre contrepartie peut faire requalifier le prêt en bail rural. Rédigez un écrit précis.

La convention pluriannuelle de pâturage

Dans les zones de montagne et dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, une convention pluriannuelle de pâturage peut être conclue (article L481-1 du Code rural). Elle est exclue du statut du fermage. Sa durée minimale et son loyer sont encadrés par arrêté préfectoral, selon les départements. Renseignez-vous auprès de la DDT ou de la Chambre d'agriculture.

Les autres formules

Il existe aussi la location de petites parcelles (sous un seuil fixé par arrêté préfectoral, avec un statut allégé), ou la location annuelle renouvelable dans l'attente de l'installation d'un descendant. Chacune a des conditions strictes.

Avant de signer

• Vérifiez l'arrêté préfectoral des fermages de votre département.
• Faites un état des lieux écrit, dans le mois qui précède ou suit l'entrée dans les lieux.
• Utilisez le contrat type départemental ou faites rédiger le bail par un notaire.
• Si la terre appartient à plusieurs héritiers, sachez qu'un bail rural ne peut pas être conclu à la simple majorité des deux tiers : voir notre guide hériter de terres agricoles.

Pour trouver un exploitant, vous pouvez publier une annonce de location sur Parcellea et échanger par messagerie privée avant de signer.

Questions fréquentes

Sources

• Conditions d'application du statut du bail à ferme (entreprendre.service-public.gouv.fr)
• Conclusion du contrat de bail à ferme (entreprendre.service-public.gouv.fr)
• Renouvellement du bail rural (entreprendre.service-public.gouv.fr)
• Article L412-1 du Code rural, préemption du preneur (Légifrance)
• Article L412-5 du Code rural, conditions de la préemption (Légifrance)
• Article L412-8 du Code rural, notification et délais (Légifrance)